[전직 은행원이 알려주는 쉽고 자세한 금융 이야기] – 계약 당일 전세사기
대출 정리할테니 걱정하지 말라고 했잖아요?
이사할 집을 알아보던 도중 한 청년은 마음에 드는 집을 발견했습니다.
등기부등본을 떼어 확인을 해봤는데, 신탁 등기가 되어있는 집이라는 것을 알게되었습니다.
신탁 부동산은 위험하다는 것을 알고 있었던 청년은 고민했지만, 신탁등기를 말소할테니 걱정하지 말라는 집주인의 말을 듣고는 믿고 계약했습니다.
특약사항에도 신탁 등기를 말소하겠다고 기입했으므로 안심했습니다.
하지만, 전입신고를 마친 후에도 여전히 신탁 등기가 말소되지 않았던 것입니다.
저 새로온 세입자인데.. 누구세요?
전세 이사갈 집의 권리관계까지 확인하고 임대인과 직접 계약까지 체결한 A씨, 모두 확인하고 계약까지 마쳤다는 사실에 뿌듯했습니다.
이사 당일, 전세집에 간 A씨는 누군가가 있다는 사실에 깜짝 놀랐습니다.
임대인이 집에 기존의 세입자에게 보증금을 돌려주지 않고, 본인과 계약하고 보증금을 가로채 잠적한 것이었습니다.
전세는 금액이 매매가의 70~80% 정도 되므로, 이를 몇배로 받는 것입니다.
목차
1. 계약 당일 전세사기 예방 방법 – 특약
2. 계약 당일 전세사기 예방 방법 – 이중계약
1. 계약 당일 전세사기 예방 방법 – 특약
임대인이 특약을 지키지 않는다면?
특약은 계약에 따르는 특별한 약속입니다.
즉, 특약이 있더라도 계약이 무효가 된다면, 특약 또한 아무런 소용이 없어지게 됩니다.
따라서, 첫번째 사례에서 신탁 등기가 되어 있는 부동산의 임대인이 정리를 약속한다고 해서 믿고 진행하는 것은 위험한 일입니다.
이미 계약 전 등기부등본에 등기된 빚들이 우선하므로, 보증금을 회수하지 못하게 될 수 있습니다.
(1). 특약사항에 임대인의 의무 기입
특약사항에 임대인의 의무를 명확하게 기입하였다면,
해당 의무를 이행하지 않을 시, 전세 계약을 취소할 수 있습니다.
필요에 따라 특약사항을 이행하지 않아 발생한 임차인의 손해에 대한 보상도 요구해볼 수 있을 것입니다.
(2). 특약 이행 과정 확인하기
특약을 쓰고, 가자 중요한 것은 특약이 이행되고 있는지 확인하는 것입니다.
어차피 신탁 부동산의 경우 임대 권한을 가진것은 신탁 회사이므로, 신탁 등기가 말소되지 않는다면, 전세 계약 자체가 무효가 될 수 있어 위험합니다.
특약을 이행하고 있는지 확인하고, 이행하지 않는다면 전세 계약 취소에 대한 판단을 빠르게 내려봐야 합니다.
또한, 신탁 부동산의 경우 계약서에 신탁회사를 통해 보증금을 입금하는 것을 명시하여, 신탁 회사를 전세 계약에 넣어, 권리를 추후에 실행하는 것을 방지해야 합니다.
2. 계약 당일의 전세사기 예방 방법 – 이중계약
(1). 깡통 주택인지 확인
일반적으로 전세 사기는 보증금이 집의 매매가와 비슷할 때 많이 발생합니다.
때문에, 집 값의 70~80% 이상이 전세가라면 깡통주택이므로, 부동산을 알아볼 때 유의해야 합니다.
집의 매매가 알아보는 방법은?
매매가의 70~80% 이상의 전세가라면 깡통주택인지 알 수 있습니다.
그렇다면 집의 매매가는 어디서 알 수 있을까요?
1. 국토교통부 실거래가 공개시스템
국토교통부 홈페이지(https://www.molit.go.kr/)에 접속하여
홈페이지 가장 하단에 실거래공개 아이콘을 클릭하면
국토교통부 실거래가 공개시스템
국토교통부 실거래가 공개시스템에 접속할 수 있습니다.
일반적으로 연식, 구조, 넓이 등에 따라 다를 수 있지만
크게 주택의 종류인 아파트, 빌라, 오피스텔, 원룸 등 같은 종류의 최근 매매 사례를 확인하고 인근 매매가와 어느 정도 부합하는지 살펴봐야 합니다.
가장 좋은 것은 본건의 매매사례가 있는지 확인하는 것입니다.
2. 다양한 부동산 플랫폼
KB부동산 – 은행 등에서도 많이 사용하는 부동산 플랫폼으로, KB 국민은행에서 만든 플랫폼입니다.
호갱노노 – 개별 부동산 별로 인근 학교, 매물 리뷰 등의 데이터를 포함합니다.
이 외에도 네이버 부동산, 다음부동산, 아실, 디스코, 밸류맵 등 다양한 실거래가 플랫폼에서 확인 가능합니다.
(2). 기존 세입자가 이사를 나갔는지 확인하고 잔금 지급
기존 세입자는 보증금을 받고 이사를 나가려고 할 것입니다.
만약 임대인이 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 않고, 새로운 세입자의 보증금까지 받은 채 잠적한다면 곤란한 상황이 발생할 것입니다.
때문에 직접 기존 세입자의 계좌에 보증금을 입금하는 경우도 있습니다.
이런 경우에는 계약서의 특약에 기존 세입자의 계좌로 입금한다는 내용을 명시해야만 합니다.