[전직 은행원이 알려주는 쉽고 자세한 금융 이야기] – 전세 입주한 후에
목차
1. 국세체납 및 임금체불 임대인 사례
: 집이 경매에 넘어가 보증금을 돌려받을 줄 알았는데!
2. 임대인의 임시 전출신고 요청 사례
: 잠시 전출신고 했더니…
3. 전세 입주한 후에 일어나는 일들의 예방방법
– 미납국세 및 임금채권 관련 전세사기 예방방법
– 전출신고에 따른 전세사기 예방방법
집이 경매에 넘어가 보증금을 돌려받을 줄 알았는데!
등기부등본을 통해 근저당 금액이 얼마인지, 선순위 보증금이 있는지 모두 확인을 했음에도 불구하고, 전세금을 못 돌려받을 수 있는 경우입니다.
바로, 세금이 체납되었을 경우인데요.
2016년부터 2020년까지, 임대인의 국세 미납으로 900명에 가까운 세입자가 총 335억의 보증금을 돌려받지 못했다고 합니다.
또한, 사업주로써 근로자에게 임금을 지불하지 않은 경우, 임금채권이 생기게 되는데요.
임금채권이 많은 빚쟁이 사업주를 임대인으로 만난다면 그 역시, 보증금을 떼일 우려가 있습니다.
잠시 전출신고 했더니…
최근 집값이 내려가면서 내려간 시세에 맞추어 전세금을 감액하여 돌려달라는 세입자들이 많다고 합니다.
이때 대출을 받아서 주겠다며 잠시 전출신고를 해달라고 요구하는 집주인이 있는데요. 세입자는 일단 거절하는 편이 좋습니다.
대출을 받기 위해 전출신고를 해달라는 것은, 전입이 되어 있지 않은 상태에서 대출을 받고 이후 다시 전입해라는 말과 같은데요.
이렇게 되면 해당 집에 대한 법적 대항력이 집주인의 빚보다 후순위로 밀리게 됩니다.
아파트 A의 시세는 8억원, 전세보증금은 6억원, 근저당 1억 6천이 있다고 가정합니다.
내려간 시세에 맞추어 1억 5천만원을 돌려주기 위해 대출을 한다면, 서류상 근저당은 3억 1천만원으로 늘어나게 됩니다.
언듯 보면 8억에 3억 1천만원의 근저당이 있어, 시세대로 경매에 넘어간다면 4억 9천의 여유가 있으므로, 나의 보증금 6억에서 1억 5천만원을 돌려받고 4억 5천의 보증금을 지킬 수 있을 것 같습니다.
하지만, 부동산 경기는 변하고 경매에 넘어간 아파트의 시세가 어떻게 될지 알 수 없습니다.
불과 근저당을 제외한 4억 9천과, 보증금 4억 5천 사이에는 4천만원의 여유밖에 없으므로, 무조건 아파트 대출금액에 대하여 대항력을 가질 수 있게 전입신고가 대출보다 먼저 있는 것이 좋습니다.
3. 전세 입주한 후에 일어나는 일들의 예방방법
미납국세 및 임금채권 관련 전세사기 예방방법
미납 국세란?
임대인이 세금을 제때 내지 않으면, 두가지 형태의 문제가 생깁니다.
먼저, 당해세 입니다.
당해세는 매각 부동산에 부과되는 세금으로 국세, 지방세 및 가산금을 말합니다. 이는 다른 빚과 보증금보다 먼저 돈을 가져갑니다.
두번째, 보증금의 확정일자보다 앞선 체납세금입니다. 이 또한 나의 보증금보다 먼저 받아가게 됩니다.
임금채권이란?
임금채권은 사업주가 퇴직한 노동자에게 임금을 주지 않아 발생하는 채권입니다.
근로자 보호 목적이 있으므로 특별한 채권으로, 특히, 퇴직 직전 3개월분의 임금, 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직금은 근로기준법에 따라 다른 빚보다 먼저 보호받고, 이를 최우선 임금채권이라 합니다.
이 최우선 임금채권은 최우선변제 임대차 보증금과 같은 배당 순위에 놓이므로
내 보증금이 최우선변제 대상이 아니라면, 이보다 후순위로 밀릴 수 있습니다.
(1). 미납국세 열람제도 활용
2023년부터 임대인의 동의가 없이도 미납국세를 열람할 수 있도록 변경되었습니다.
(2). 사회보험 완납증명서 또는 납세증명서 확인
사회보험 완납증명서 또는 납세증명서를 임대인의 동의로 확인해볼 수 있습니다. 이는 임금 체불은 아니지만, 임대인의 경제상황 등을 미리 알아봄으로써, 리스크를 줄일 수 있습니다.
(3). 등기부등본 확인
임금 체불 및 세금 체납시에 ‘압류’ 또는 ‘가압류’, ‘강제경매 개시 결정’ 등의 채권보전조취를 취하는 경우가 있습니다. 따라서 이러한 단어들이 보인다면 반드시 피해야 합니다.
(4). 전세보증금반환보증에 가입
미처 예방할 수 없었던 문제가 생겼을 때, 보증보험을 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다. 단! 압류, 가압류 등 소유권에 대한 권리침해 상황이 발생한다면 보증보험이 가입이 안됩니다.
집을 구할 때부터, 가입이 가능한 집을 찾는 것도 좋습니다.
만약, 중소기업취업청년 전월세보증금 대출을 100%로 받았다면, 대출 상품 자체적으로 보증보험에 가입되어 있으므로 걱정할 필요는 없습니다.
전출신고에 따른 전세사기 예방방법
전출신고 후 대출
전입신고를 통해 대항력이 갖춰진 상태에서, 집주인의 요구로 전출신고를 하면 대항력이 사라집니다.
전출 신고를 한 사이에 대출을 받게 되면 대출이 보증금보다 우선하게 되므로, 경매에 넘어갔을 경우 돌려받기 어려워집니다.
전출신고 후 매매
전출신고를 한 사이에 임대인이 매매를 할 수도 있습니다.
이 경우, 소유권을 갖게된 새 임대인이 나가라고 한다면, 대항력이 깨진 상태에서 보호받기 어려워집니다.
전출신고로 인한 전세사기를 예방하기 위해서는 임대인의 전출 요구를 단호하게 거절할 필요가 있습니다.