[전직 은행원이 알려주는 쉽고 자세한 금융 이야기] – 우선매수권
티비를 보던 중, [유 퀴즈 온 더 블럭] 재방송을 보았습니다. 158화에서는 전세사기를 당했던 웹툰 작가 루나님의 이야기가 나왔는데요. 2023년은 전세사기로 인해 전국이 몸살을 앓던 한 해였습니다.
[전세사기]는 단순히 보증금을 돌려받지 못하는 경우만을 의미하지 않습니다. 의외로 전세집을 고르는 과정부터 계약기간이 끝난 후까지의 과정에서 다양한 사기가 발생합니다.
이번 시간에는 전세사기 피해자의 우선매수권에 대해서 알아보고, 우선매수권의 금리와 한도, 혜택 등을 살펴보겠습니다.
목차
1. 전세사기 피해 세입자의 우선매수권
2. 우선매수권이란?
3. 우선매수권 사용시, 돈이 없다면?
4. 우선매수권의 양도
전세를 구하는 과정별로 꼭 참고하시길 바랍니다.
(1). 집 고를 때
– 깡통전세 사기
(2). 임대인 확인할 때
– 가짜 임대인과의 계약
– 신탁회사의 동의 없는 계약
(3). 계약서 작성할 때
– 월세집을 전세집으로 둔갑시킨 중개사
– 선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고
(4). 계약한 직후
– 전세계약 당일 임대인 변경 및 주택담보대출 실행
– 이사를 갔는데 아직 세입자가 있다! 이중계약
– 선순위 근저당, 신탁등기 말소 등 특약조건 불이행
(5). 입주한 이후
– 미납국세 및 임금채권 우선 변제
– 대출받게 집에서 잠시만 전출신고 해줄수 있을까?
(6). 계약기간이 끝난 후
– 임대인이 보증금을 돌려주지 않아요
1. 전세사기 피해 세입자의 우선매수권
2023년 4월 27일, 정부에서는 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안’을 발표했습니다. 특별법의 핵심 3가지는 다음과 같습니다.
- 전세사기 피해 세입자가 세입자로 계속 거주하고 싶을 경우, LH나 SH 등이 해당 집을 구매한 후 피해 세입자에게 저렴하게 임대
- 전세사기 피해 세입자가 해당 집을 경매에서 낙찰받을 수 있도록 특례를 지원
- 자금사정이 어려운 전세사기 피해 세입자에게 긴급 자금과 복지를 지원
이 중 두번째, 전세사기 피해 세입자가 해당 집을 경매에서 낙찰받을 수 있도록 특례를 지원한다는 내용의 우선매수권에 대해서 알아보겠습니다.
2. 우선매수권이란?
전세사기 피해 세입자가 전세로 살던 집이 경매로 넘어갔다면, 어떻게 될까요?
권리 순위에 따라 보증금을 전액 또는 일부 받거나, 한푼도 받지 못한채 쫓겨날 수도 있습니다.
때문에 이런 상황이 된다면, 유퀴즈에 출연했던 작가님처럼 본인이 직접 경매에 참여하여, 다른 경매 참가자들과 낙찰가 경쟁을 통해 ‘최고가 입찰’을 해야만 집을 낙찰 받을 수 있었습니다.
하지만, 특례법 도입으로 우선매수권을 활용할 수 있습니다. 피해자가 최고가를 써내야만 낙찰 받을 수 있는 것이 아니라, 진행된 경매의 최고 낙찰가가 매수금액으로 괜찮은 금액이라면 해당 금액으로 집을 가장 먼저 낙찰 받을 수 있는 우선매수권이 부여된 것입니다.
3. 우선매수권 사용시, 돈이 없다면?
우선매수권이 부여되었어도, 어려운 점은 있습니다.
전세에 들어가는 것은 임시로 거주하기 위한 목적이 있고, 또한 구매하려고 해도 구매할 여력이 없는 경우가 대부분일 것입니다.
때문에 정부는 저리로 대출을 지원하고 있습니다.
- 디딤돌 대출 : 1.85 ~ 2.7%이며 최장 30년, 최대 4억원
- 특례보금자리론 대출 : 3.65 ~ 3.95%이며 최장 50년, 최대 5억원
디딤돌 대출은 소득이 부부합산 7천만원 이하여야 가능하므로, 소득에서 제한된다면 특례보금자리론 대출이 좋습니다.
4. 우선매수권의 양도
다른 곳에 이사가지 않고 해당 집에 거주하고 싶다면, 우선매수권을 LH에 양도하는 방법이 있습니다.
LH에 양도한다면 LH가 직접 해당되는 집을 양도받아 현 세입자에게 공공임대해 줄 수 있습니다. 세입자는 다른 곳으로 이사하지 않고 임대료를 시세 대비해 30~50%에 최대 20년간 거주할 수가 있습니다.