[전직 은행원이 알려주는 쉽고 자세한 금융 이야기] – 주택담보대출
금리 상승기에 대내외 경제환경 악화까지 좋은 소리가 들리지 않습니다. 2023년 하반기부터 미국경제 둔화 가능성이 제기되었고, FOMC는 여전히 금리를 내릴 생각이 없어 보입니다. 그래도 여전히 고금리 시대에도 주택 매매는 일어납니다.
목차
1. 주택담보대출의 종류
2. 나에게 유리한 주택담보대출은?
3. 상품 선택시 주의사항
4. 금리의 종류
5. 기존의 변동금리가 부담이 된다면?
부동산에도 싸이클이 있습니다. 일반적으로 부동산 하락기에는 매수자가 우위를 가지게 되고, 상승기에는 매도자가 우위를 가지게 됩니다. 매수와 매도의 수요 공급에 따라 이러한 우위가 나타나게 되는데요. 이러한 환경에 가장 큰 영향을 미치는 것은 금리입니다.
금리는 주택담보대출의 종류에 따라 달라집니다. 크게 정부에서 주택담보대출을 위해 마련된 재원으로 진행되는 상품과 은행 자체의 상품으로 구분해볼 수 있습니다.
1. 주택담보대출 의 종류
주택담보대출은 정부재원을 바탕으로 하는 상품과 은행 자체 상품이 있습니다.
정부재원을 바탕으로 하는 상품은 올해 초부터 시작한 특례보금자리론이 가장 유명하고, 예전부터 있어왔던 디딤돌 대출도 잘 알려져 있습니다. 이를 담당하는 기관은 HF(주택금융공사)가 있습니다.
반면, 은행 자체 상품은 대부분 대동소이하며 금리와 중도상환수수료, LTV 등이 조금씩 다릅니다. 은행중에서도 1금융권과 2금융권인 캐피탈, 보험사, 저축은행이 있고, 그 외 P2P 금융사 등이 있습니다.
2. 나에게 유리한 주택담보대출 은?
어떤 주택담보대출 상품이 나에게 유리할까?
고민이 되실 겁니다. 상품은 너무 많은데, 나에게 어떤 상품이 맞는지 잘 모르겠다면. 먼저, HF 주택금융공사 홈페이지에서 상품들을 살펴보는 것을 추천합니다.
HF 홈페이지의 상품들은 정부재원으로 마련된 상품들로, 서민의 주거안정에 중점을 두고 있기 때문에 대상요건이 정해져 있습니다.
주로 주택 보유 여부와 연소득, 대상 주택의 가격에 제한을 둡니다.
대신 금리는 시중은행들의 금리보다 더 낮으며, 대상에 따라 우대금리가 적용되므로 정부재원으로 마련된 HF의 상품들을 먼저 검토해보는 것이 좋습니다.
시중은행의 상품들은 네이버에서 주택담보대출로 검색해보시면, 빠르게 모든 상품들을 조회해 볼 수 있습니다.
그 외 대출상품들을 한번에 비교해주는 금융 서비스 또는 플랫폼들이 있는데, 토스, 뱅크샐러드 등이 있습니다.
3. 상품 선택시 주의사항
2금융권인 저축은행의 상품은 주의해서 사용하면 좋습니다.
일반적으로 1금융권의 시중 금리가 현 4~5% 정도라면 2금융권으로 가면 금리가 5~12% 로 갑자기 올라갑니다. 금리 뿐만이 아닙니다. 중도상환수수료도 1% 에서 2% 로 올라갑니다.
좋은 점도 있습니다. 바로 대출 한도가 1금융권에 비해서 높다는 것인데요.
1금융권은 대출한도가 낮고, 연소득 대비 원리금이 차지하는 비율인 DSR이 낮게 적용되는 반면, 2금융권에서는 대출한도(LTV)가 시중은행보다 높으며, DSR 또한 높아 대출받을 수 있는 금액이 많습니다.
즉, 대출 한도에서는 2금융권이 유리하지만, 금리에서는 1금융권을 이용하는 것이 훨씬 유리하죠.
4. 금리의 종류
주택담보대출 상품을 보다보면, 고정금리와 변동금리인 상품을 찾아 볼 수 있습니다. 어떤 것이 나에게 유리할까요?
- 변동 금리
시중 은행의 상품을 이용하시는 분들에게는 변동 금리라는 선택지 밖에 없습니다. 은행 자신의 재원으로 공급하는 상품이기 때문에 시장의 금리 변동 리스크에 대응하기 위해서 변동 금리만 제공하기 때문입니다.
은행은 변동 금리를 제공함으로써, 금리하강기에 고금리로 대출함으로 수익을 극대화 시킬 수 있지만, 그러한 이점을 포기하고 어떤 시장 상황에서나 안정적인 수익을 취할 수 있는 포지션을 가져갑니다.
- 고정 금리
그렇다면, 고정 금리 상품은 어떤 것일까요? 네, 정부재원으로 출시된 상품들입니다. 금리가 최저인 것 같을 때, 고정 금리로 대출을 장기로 받아 놓는다면 최고의 선택이 될 것입니다. 과거의 일본처럼 제로 금리로 가지 않는 이상, 저금리 시기에 2% 정도의 금리로 대출 받는다면, 금리 상승기에 금리는 변동하지 않습니다.
또한, 2% 아래로 금리가 하락할 가능성은 매우 적으므로, 부담되는 원리금이 아니라면 2% 대의 금리로 대출 받는 것은 좋은 선택입니다.
5. 기존의 변동금리가 부담이 된다면?
금리가 상승하면서 대출금리에도 영향을 주어, 원리금 상환액이 늘어날 수 있습니다. 이럴 때, 정부는 부동산 경기 부양 및 주거안정을 위해 변동 금리 상품을 고정 금리 상품으로 전환해주는 기금을 조성하기도 합니다.
대표적인 전환대출로 작년 종료된 서민안심전환대출이 있습니다. 다만, 매번 이러한 기금이 조성되지는 않으며, 대상요건 등이 까다로워 혜택을 받기 어렵기도 합니다.