[전직 은행원이 알려주는 쉽고 자세한 금융 이야기] – 영끌과 작은 삶
현금이 부족하다면 또는 고정 수입이 넉넉하지 않다면, 빚을 늘리는 것은 옳지 않은 선택이라고 생각합니다. 모든 자산은 영원히 상승하지 않기 때문입니다.
목차
1. 금리 상승 리스크
2. 영끌과 위험, 작은 삶 의 편안함
부동산 투자 열풍이 불던 어느 날, 누군가 말했습니다.
“부동산 지금 사야 된대”
본인도 높은 가격을 주고 부동산을 사는 것에 회의적이었지만, 끝없이 오르는 부동산을 보며 주변에서 계속 오른다는 이야기를 듣자, 지금이라도 사야한다고 생각을 한다는 것이었습니다.
“금리가 오르면 다 끝날 텐데요?”
저는 부동산을 사야한다는 말을 듣고, 인간지표라는 것을 확인했습니다. 평소 관심도 없던 사람이 해당 자산에 대해서 긍정적 이야기를 시작한다면, 해당 자산은 이미 고점에 도달했을 확률이 높다는 것입니다.
그렇습니다. 당시 부동산은 낮은 저금리와 코로나 경기 부양 정책에 힘입어 엄청난 유동성을 바탕으로 부동산 불패 신화를 써가는 중이었습니다.
저 또한 투자 목적으로 아파트를 한 채 더 구매했다는 친구와 이야기를 나누며, 여러 방법으로 부동산 투자를 위해 신중하게 공부했고 부동산은 결국 오를 수 밖에 없다는 확신에 찬 모습에 할 말이 없기도 했습니다.
하지만 분명한 것은 경제에는 싸이클이 존재하고, 부동산에도 싸이클은 존재한다는 것입니다. 그러한 싸이클을 가장 잘 반영하는 것 중 하나가 금리일 것입니다.
1. 금리 상승 리스크
한국 기준금리 3.5% / 미국 기준금리 5.25~5.5%
- 한국의 금리가 미국 금리보다 높은 것이 ‘상식’
하지만 미국의 기준금리는 현재 5%대로 한국보다 훨씬 높습니다.
어떻게 된 일 일까요?
금리는 일반적으로 돈의 가치를 의미한다고 해도 무방합니다. 해당 화폐의 파워가 쎌 수록 금리를 적게 줘도 해당 화폐를 보유하려고 하기 때문에, 금리가 적은 쪽이 가치가 높다고 볼 수 있습니다.
만약 10년 뒤 받는 조건으로 1억을 받을 수 있다면, 원화와 달러, 어떤 것으로 받으시겠습니까?
당연히 달러로 받을 것입니다. 미국에서 달러를 막 찍어냄으로써 가치가 떨어지지만, 기축통화가 아닌 다른 통화는 더 가치가 떨어질 것이 예상되기 때문입니다.
- 외국인 투자가 계속 빠져나간다면 어떻게 될까?
원화를 가지고 있는다면 금리는 3% 대이고, 달러를 가지고 있는다면 금리는 5% 대이므로 우리나라에 들어와 있던 외국인 투자자들을 돈을 빼서, 미국에 다시 투자할 것입니다. 그렇게 되면 우리나라에서 달러는 줄어들므로 귀해지고, 가치가 높아져, 원화의 가치는 상대적으로 낮아지는 ‘원-달러 환율 상승’이 일어납니다.
실제로 미국이 5월 초 기준금리를 올리면서 한국과 금리 차이가 ‘사상 최대’인 1.75%가 되면서, 환율을 1,300원을 넘어섰습니다.
이론적으로 환율이 오르면 수출에 유리하므로 큰 이익이 발생할 것 같지만, 수입 원자재 가격도 오르므로 수출에서 큰 이익을 보기 힘들어집니다.
여기에 최근 무역수지 적자가 지속되면서 달러의 해외 유출을 더 심화되고 있습니다.
기준금리 차이에 무역수지 적자까지 지속되면서 환율이 더 상승할 가능성은 열려있다고 볼 수 있습니다.
- 환율이 계속 오른다면?
환율이 계속 오른다면, 정부는 시장에 달러를 공급해 환율을 안정시키게 됩니다. 여기에 사용하는 달러를 정부가 보유하고 있는 ‘외환 보유고’라고 합니다.
97년 IMF 외환 위기 당시 외채에 비해 외환 보유액 부족을 겪었던 것을 생각해 본다면, ‘외환 보유고’의 중요성을 알 수 있습니다.
이러한 ‘외환 보유고’는 무한정 있지 않으므로, 미국과 한국의 금리 차가 지속된다면 ‘외환 보유고’를 계속 사용할 수 밖에 없고, 결국 한국 은행은 현재보다 더 금리를 올릴 수 밖에 없게 됩니다.
지금은 부동산 경기 등을 고려하여 최대한 금리 상승을 억제하고 있지만, 금리 상승 가능성은 여전히 열려있다고 봐야합니다.
2. 영끌과 위험, 작은 삶 의 편안함
영끌이라는 단어가 한참 유행했습니다. 지금보다 더 자산 가격이 상승하면 더이상 자산을 매수하는 것이 힘들어질 것 같아, 담보대출을 받고 추가로 신용대출과 모든 현금을 동원해 부동산을 매수하는 모습에서 영끌이라는 단어가 나왔습니다.
영끌은 금리 상승기에 매우 리스크가 커질 수 밖에 없습니다. 금리 상승도 계속 되지는 않으니, 언젠가는 오를 것이라고 생각하고 영끌로 자산을 매입하는 것도 매우 어리석은 생각입니다.
물가가 오르면서 사람들이 하는 말이 있습니다.
“월급 빼고 다 오른다.”
일부 대기업에서는 지속적으로 급여를 올려줄지 모르지만, 대부분은 그렇지 않습니다. 구직 사이트를 보면, 물가 상승에 비해 여전히 급여는 제자리 걸음인 것을 알 수 있습니다.
부동산을 영끌해서 산다면, 자산 가격은 지속적으로 상승해야 하고, 또 누군가는 상승한 자산을 매수해줘야, 부동산의 가격이 우상향 할 수 있습니다.
그러나, 누가 천정부지로 올라간 부동산을 매수할까요?
한국의 인구는 계속 줄고 있고, 지방은 더 심각합니다. 급여 수준 또한 변변한 제조기업하나 없는 지방에서는 수도권과 큰 차이가 있습니다.
인플레이션과 함께 급여 또한 상승한다면 모르겠지만, 결국 지방의 부동산은 어느정도 선에서 상승이 어렵게 되고, 수도권의 경우도 시간의 차이는 있으나 언젠가는 발생할 일이 됩니다.
유명한 투자자 필립 피셔는
“보수적인 투자자는 마음이 편하다”라고 했습니다.
이건 단순히 보수적인 투자를 뜻하는 말은 아니었으나,
1차원적인 의미에서 현 부동산 시장에 적용해 보았을 때,
부채를 적게 들고 있다면 마음이 편하다.
현금흐름에 여유를 가진다면 마음이 편하다.
라고 적용해 볼 수 있을 것 같습니다.
최근 읽은 글 중에 소개하고 싶은 글이 있습니다.
작은 삶을 선택하는 순간
내면의 간절한 욕구를 추구할 여지가 생긴다.
잡동사니를 줄이면 의미 있는 활동에 할애할 수 있는 시간이 늘어나고,
여행의 자유가 생기며, 가장 절실한 문제를 해결할 수 있는 정신적 여유가 생긴다.
관심이 있는 사회운동을 금전적으로 지원할 수 있으며
가장 원하는 직종을 더욱 유연하게 추구할 수 있다.
사회적으로 연금문제, 건강보험 문제 등의 문제가 지속적으로 발생하는데, 이것은 결국 인구구조의 문제로 볼 수 있습니다. 부동산 또한 가장 중요한 자산증식 수단이었으나, 이러한 구조적인 문제 앞에서 어려운 상황이 올 수 있습니다.
지금 무리하는 것보다는, 작은 삶을 통해서 오히려 여유 현금흐름을 만들고, 조금 느릴 수 있지만 보수적으로 저축을 통해 현금을 보유하며, 영끌보다는 몇년 후의 부동산을 노려보는 것도 좋은 선택이 되리라 생각합니다.