[전직 은행원이 알려주는 쉽고 자세한 금융 이야기] – 가짜 임대인, 동의 없는 계약
인천에서 공인중개사가 임대인인 것처럼 행세해 사기를 쳤던 사건이 있습니다.
계약할 때, 등기부등본의 소유자 항목을 위조하여 임차인을 속이고, 임대인에게는 다른 휴대폰 번호를 알려주고 월세를 가로챈 사건입니다.
등기부등본을 오려 붙여 위조한 사건이라, 등기부등본을 한번 떼봤다면 당하지 않을 수 있었던 사기였습니다.
하지만 피해자들 대부분이 사회 초년생들로 임대차 계약 경험이 많지 않았습니다.
오늘은 임대인을 확인할 때 생길 수 있는 전세사기 케이스 및 확인방법을 알아보겠습니다.
목차
Case 1. 가짜 임대인
1. 가짜 임대인 이란?
2. 진짜 임대인 확인
3. 임대인의 대리인이 왔을 경우 대처방법
4. 가짜 임대인 으로 인한 전세사기 예방방법
Case 2. 신탁회사의 동의를 받아야 하는 임대
1. 임대인과의 계약이 무효라니?
2. 신탁과 일반 등기
3. 진짜 소유권을 확인하기
4. 신탁등기 전세사기 예방방법
Case 1 . 가짜 임대인
1. 가짜 임대인 이란?
임대인이 아닌 사람이 임대인인 척 명의를 도용하는 것을 가짜 임대인이라고 합니다.
실제 임대인의 인적사항을 이용해 건물주라고 속이고 전세계약을 한 후 세입자의 보증금을 가로채는 것입니다. 또는 위임장이나 증명서류 등을 위조해 대리인이라고 하며 보증금을 가로채기도 합니다.
2. 가짜, 진짜 임대인 확인
가짜 임대인과 계약하지 않기 위해, 임대인이라고 하는 사람이 진짜 임대인인지 확인하는 것은 매우 중요합니다.
먼저, 신분증의 인적사항과 등기부등본 상의 임대인 정보가 일치하는지 확인합니다.
이때, 등기부등본을 위조하는 경우도 있으므로 본인이 직접 발급받아 확인하는 것을 추천합니다.
3. 임대인의 대리인이 왔을 경우 대처방법
(1). 임대인의 인적사항을 확인할 수 있는 서류들인, 인감도장이 찍힌 위임장과 해당 인감을 증명하기 위한 인감증명서를 확인해야 합니다.
(2). 임대인과 유선 통화를 통해 계약을 다시 확인합니다.
(3). 전세보증금을 반드시 임대인 명의 통장에 지급해야 합니다.
특수한 경우로 임대인이 대리인 계좌에 입금을 요청하는 경우, 특약사항에 임대인의 요청에 따라 대리인 계좌에 입금함을 명시해야 합니다.
4. 가짜 임대인 으로 인한 전세사기 예방방법
(1). 등기부등본 임대인이 계약 당사자인지 확인!
(2). 임대인의 신분증을 확인!
(대리인일 경우 인감이 찍힌 위임장과 인감증명서)
(3). 대리인 확인절차 거치기!
Case2. 신탁회사의 동의를 받아야 하는 임대
1. 임대인과의 계약이 무효라니?
전세 계약 시에 주의할 점이 또 하나 있습니다.
바로, 신탁 등기된 부동산인지 확인하는 것인데요.
신탁 등기된 부동산의 경우, 원 집주인은 위탁자이므로 법적으로 임대 계약을 진행할 권리가 없습니다.
이를 모른채 집주인과 계약할 경우, 세입자는 ‘불법 체류자’로 간주되어 보증금을 떼일 수 있습니다.
2. 신탁과 일반 등기
신탁이란, 임대인이 자신의 자산을 전문가에게 맡기는 것을 의미합니다. 임대인은 자산을 담보 대출을 받을 수도 있고, 운용 수익을 얻기 위해서도 신탁을 하기도 합니다.
신탁 여부는 등기부등본의 갑구를 통해서 알 수가 있습니다. 임대인이 신탁회사에 신탁 계약을 한 것이 갑구에 명시되어 있다면, 집의 소유주가 아닌 신탁회사와 계약을 맺는 것이 맞습니다.
일반적으로 임대인이 집의 소유주임을 확인하고 넘어가는데, 신탁 계약이 명시되어 있다면 즉시, 계약을 중단해야 합니다.
3. 진짜 소유권을 확인하기
신탁 등기가 된 집은 전월세 계약하고자 할 때, 반드시 임대인은 신탁회사의 동의를 얻거나, 임차인이 신탁회사와 직접 계약해야 합니다. 부동산을 신탁할 경우 소유권이 신탁회사로 넘어가기 때문입니다.
만약, 신탁회사 동의 없이 계약할 경우, 계약 자체가 무효가 될 뿐만 아니라.
타인의 집을 불법 점유하고 있는 불법 점유자로 보아 퇴거 당할 수 있습니다.
등기부 등본에서 신탁 계약을 확인 했을 경우, 신탁회사의 승낙 및 합의, 증빙 서류가 있다고 해도, 반드시 전문가의 도움을 받아 확인받거나, 신탁 계약이 없는 집을 마음 편하게 선택하는 것을 추천드립니다.
4. 신탁등기 전세사기 예방방법
(1). 등기부등본 확인!
(2). 신탁원부 확인!
먼저, 등기부등본을 통해 신탁 계약이 되어 있는지 확인합니다. 신탁 계약이 확인되었다면, ‘신탁원부’라는 서류를 등기소에서 발급 받아 추가 확인해야 합니다.
(신탁원부는 온라인 발급이 불가능합니다.)
신탁원부는 위탁자, 수탁자, 수익자, 신탁관리인의 정보, 신탁 목적, 신탁재산 관리방법, 신탁 종류 사유 등이 포함된 신탁에 관해 자세한 내용을 알 수 있는 서류입니다.
이 신탁원부를 확인하면 부동산의 임대 권한지 누구에게 있는지, 담보 대출 내역 등을 알 수 있습니다.