[전직 은행원이 알려주는 쉽고 자세한 금융 이야기] – 깡통전세, 역전세
전세의 가장 위험한 점은 목돈을 집주인에게 준다는 것입니다.
과연 나의 전세 계약이 만기가 되었을 때, 이 돈을 돌려받을 수 있을까요?
전세 계약 시, 특별한 보증이 없다면
깡통전세일 경우 보증금을 돌려받기 힘들어 집니다.
때문에, 전세 계약 시 반드시 체크해야 하는 사항들과
깡통전세라도 보증금을 돌려받을 수 있는 특별한 보증이 무엇인지 알아보겠습니다.
목차
1. 깡통전세와 일반전세의 차이, 내 집은 깡통전세일까?
2. 깡통전세와 역전세의 차이
3. 깡통전세가 발생하는 이유
4. 깡통전세 사기 방지를 위한 체크리스트
5. 무조건 보증금을 돌려받을 수 있는 특별한 보증
1. 깡통전세 와 일반전세의 차이, 내 집은 깡통전세 일까?
깡통전세는 전세 만기시 전세금을 반환 받을 확률이 낮은 전세를 뜻합니다.
주택 대출은 실수요자일 경우 매매가의 70%까지 대출이 가능합니다.
하지만, 임대인은 실수요자일 가능성이 낮습니다.
보통 임대 사업을 위해 본인이 살고있는 집이 있고,
임대를 위한 주택을 구매할 것입니다.
이때, 주택 대출은 1주택자가 아닌 다주택자에 해당하므로 비규제지역 60%, 투기 과열, 조정 지구 등일 경우 30%까지 대출이 가능합니다.
여기서 아래의 문제를 풀어보겠습니다.
주택 A와 B 중 어떤 집이 깡통전세일까요?
주택 A.
집 값 5억 – 임대인 1억, 임대인 대출 2억, 임차인 보증금 2억
주택 B.
집 값 5억 – 임대인 2억, 임대인 대출 5천, 임차인 보증금 2억
정답은 주택 A 입니다.
주택 A의 경우, 최대 담보 대출 금액은 30~60%로 볼 때, 1억 5천 ~ 3억 입니다.
이미 대출을 2억 끼고 있기 때문에, 최대 금액인 3억으로 보더라도 추가로 대출 받을 수 있는 금액은 1억 밖에 되지 않아, 전세 만기시 보증금 2억을 다 돌려줄 수가 없습니다.
돌려주기 위해서는 집주인이 돈을 가지고 있거나, 다음 전세 세입자를 받은 돈으로 보증금을 돌려주어야 할 것입니다.
하지만, 집주인의 경제력은 보여주지도 않고, 앞으로 어떻게 될지 알 수 없습니다. 때문에 집의 가치를 보고 전세를 들어가는 것이 가장 확실합니다.
주택 B의 경우, 최대 담보 대출 금액은 마찬가지로 1억 5천 ~ 3억 입니다.
하지만 기 대출금액이 5천 밖에 되지 않으므로, 과열, 조정 지구 등이 아니라면 담보 대출을 받아 보증금을 돌려줄 수 있는 상황입니다.
2. 깡통전세와 역전세의 차이
역전세는 전세 만기시점 새 세입자를 구할 때, 이전 전세가보다 만기시점 전세가가 하락한 경우 발생합니다.
이전 세입자의 전세가격 > 만기시점 새 세입자의 전세가격
깡통전세는 임대인의 대출금액과 보증금을 합한 금액이 일반적으로 집값의 80%를 넘을 때 부르는 말입니다.
3. 깡통전세가 발생하는 이유
우리나라의 경제는 부동산 상승이 굉장히 큰 역할을 차지해 왔습니다. 지금도 개개인의 자산은 부동산의 비중이 대부분을 차지할 것입니다.
깡통전세 또한 이러한 부동산 상승을 이용해 내 돈 하나 들이지 않고 날로 먹겠다는 전략으로 발생한 것임을 알 수 있습니다.
일반적으로 깡통주택을 전세로 내놓는 임대인들은 ‘갭투기’를 통해 주택을 사들이게 됩니다. 이때의 갭은 매매가에서 전세가를 뺀 금액을 말합니다. 그 갭마저 은행에서 신용대출을 받아 채워 넣습니다.
이렇게 되면 임대인은 추가 신용대출 외에는 추가로 돈을 융통할 수 있는 방법이 없습니다.
때문에 부동산 경기가 악화되어 집값이 하락하거나, 전세 시세가 하락한다면.
만기 시, 여러분의 전세금을 돌려주지 못하는 것입니다.
만약, 깡통주택인 상태에서 경매에 넘어간다면 보증금의 일부를 떼이거나, 돌려받을 수 없는 상황이 생깁니다.
4. 깡통전세 사기 방지를 위한 체크리스트
(1). 깡통주택 거르기
전세집이 깡통주택인지 확인해야 합니다. KB부동산 또는 국토교통부 실거래가 공개시스템 등에서 집값 시세를 확인할 수 있습니다.
만약, 보증금이 1억 2천인데, 집값이 1억 5천이라면? 반드시 걸러야 합니다.
보증금이 집값의 80%라면 걸러야 한다는 말입니다.
그렇다면 적정한 전세율은 얼마일까요?
국가통계포털에서 각 지역별 평균 전세율을 확인할 수 있습니다.
유형별 매매가격 대비 전세가격 비율 (kosis.kr)
또한, 신축인 경우 집값 자체를 실제보다 높게 감정 받아서, 전세가를 실제 집값보다 높게 받았다는 뉴스가 있습니다.
전세로 신축집을 선호하기 마련이지만, 신축 집인 경우 특히 더 조심해야 하겠습니다.
(2). 임대인의 경제력 믿지 않기
임대차 계약을 할 때, 임대인의 경제력은 믿을 수 없습니다. 은행의 잔고 증명서를 위조하는 사기 행위도 심심치 않게 발생하고, 또 증명 해달라고 증명 해주지도 않습니다.
또한, 유명인이라거나 어디의 대표라던지 하는 것들은 아무런 도움이 되지 않습니다.
여러분의 전세금을 가장 확실하게 지킬 수 있는 것은 오직, 경매에 넘어가더라도 내 전세금을 받을 수 있는가를 보셔야 합니다.
5. 무조건 보증금을 돌려받을 수 있는 특별한 보증
전세반환보증보험 가입 가능한가?
전세반환보증보험은 전세 만기시 보증금을 돌려받지 못한 경우,
기관에서 대신 보증금을 돌려주고, 임대인에게 구상권을 청구하는 보험을 뜻합니다.
21년부터 기존 임대사업자들은 의무적으로 보험에 가입하도록 되었으니, 참고 바랍니다.
대신, 임대인이 임대사업자인 경우 보험료를 임차인과 50%씩 부담하며
일반임대인과 계약시 임차인이 100% 부담하게 됩니다.
보증금을 받지 못하는 것보다 보험료라도 주거비용의 개념으로 생각하고 가입하는 것이 훨씬 정신건강에 도움이 된다고 생각합니다.
전세반환보증보험 꼭 가입하세요. 🙂
이상, [전세특집] 보증금을 돌려줄 돈이 없다니요? 에 대해서 알아보았습니다.