[전직 은행원이 알려주는 쉽고 자세한 금융 이야기] – 당일 대출 실행 & 임대인 변경
23년 10월, 대구에서는 대출받아 송금한 1억 4천여만원을 집주인이 받고 연락이 두절된 사건이 발생했습니다.
30대 자영업자인 청년은 1억 8천만원의 전세집을 구했지만, 입주도 못한 상황에서 거주할 곳도 막막해졌습니다.
전세금 대출보증에 가입한 상태이지만, 입주 이후에만 돈을 돌려 받을 수 있기 때문에(계약 성립이 안된 상황), 보증 성립이 불가능한 상황이기 때문입니다.
전세 입주시, 계약이 성립되지 않은 상황에서 집주인이 잠적한 경우, 단순히 집주인으로부터 돈을 돌려 받아야 하기 때문에, 돈을 이미 써버렸거나 재산이 없는 경우 돌려받기가 어려워집니다.
임대인이 계약 당일 집을 팔거나(임대인의 변경), 은행 대출을 받으면(주택담보대출)을 받는 경우도 있습니다.
이러한 종류는 당일 즉시 효력을 가집니다.
계약 당일 전입신고를 하더라도 전입신고는 신고일 다음 날부터 효력이 발생하므로, 계약 당일 매매 및 대출에 대하여 대항력을 갖추지 못하게 됩니다.
이러한 주택임대차보호법의 맹점을 이용해 세입자들에게 사기를 치는 것입니다.
목차
1. 돈은 항상 제일 마지막에
2. 계약 당일의 전세사기를 예방하기 위한 방법
(1). 등기부등본 확인, 또 확인 (이사 후 2~3일까지)
(2). 특약사항 넣기
(3). 전세권 설정
1. 돈은 항상 제일 마지막에
일반적으로 계약일에 전세 계약금으로 5~10%를 지급하고, 잔금은 이사 당일 입주하면서 지급합니다.
그러나 위 뉴스에 나온 사건은 미리 전세금으로 1억 8천만원 중 1억 4천만원을 미리 지급했기 때문에 피해가 더 커진 상황이라고 할 수 있습니다.
어떤 거래든 상품의 획득 시기에 따라 돈을 지급하는 것이 일반적입니다.
미리 전세금을 달라는 집주인이 있다면, 거절하는 것이 좋습니다.
우리는 일반적인 거래 절차를 따라 진행했을 때, 보호 받을 수 있습니다.
미리 전세금을 달라고하는 것은 집주인의 사정일 뿐입니다.
2. 계약 당일 전세사기를 예방하기 위한 방법 ( 당일 대출 실행 & 임대인 변경 )
(1). 등기부등본 확인, 또 확인 (이사 후 2~3일까지)
계약금 납입부터, 잔금을 치르기까지 등기부등본을 지속적으로 확인해볼 필요가 있습니다.
임대인을 변경하는 내용의 등기가 접수되었다면, ‘신청사건 처리 중’으로 명시되기 때문입니다. 이 경우 잔금을 지급하지 말고 어떤 등기가 접수되어 처리되고 있는지 확인해야 합니다.
이러한 등기부등본의 확인은 이사 후 2~3일 뒤까지 지켜보는 것이 좋습니다.
(2). 특약사항 넣기
전세계약서의 특약사항을 적극적으로 활용하는 방법이 있습니다.
계약서의 특약에 ‘전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다’는 특약사항을 기재하면 이러한 피해를 줄일 수 있습니다.
즉, 계약서를 쓸 때, 당일 대출 실행 을 예방할 수 있도록, 계약 체결일 다음날까지 소유권의 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일체 하지 않겠다는 내용의 특약을 넣는 것입니다.
(3). 전세권 설정
전세권은 타인의 부동산을 점유하여 부동산의 용도에 따라 사용, 수익할 수 있는 권리를 말합니다.
기존의 임대차 계약은 집만 빌리는 계약이라고 한다면,
전세권 설정은 집과 함께 그 집에 대한 권리관계까지 얻을 수 있습니다.
전세권과 단순 전입신고를 통해 얻은 대항력과 비교해 볼 때, 가장 차이가 큰 부분은 효력이 발생하는 시점입니다.
전세권은 등기를 통해 실행하므로 등기한 때부터 효력이 발생합니다.
또한 전세권을 설정한다면 해당 부동산이 경매에 넘어갈 경우, 후순위 채권자들보다 전세금을 우선 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다.
다만 전세권을 설정하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하며, 비교적 큰 금액의 비용이 발생할 수 있습니다.
임대인의 변경이 전세계약 시작일에 변경된다면 위험하지 않습니다.
다만, 사고는 언제 어떻게 발생할지 모르므로, 미연에 사고를 방지하기 위해서는 새로운 임대인과 과거 임대인의 매매계약서에 임대차계약을 이어받는다는 내용이 포함되어 있는지 확인하는 것도 좋습니다.
새로운 임대인과는 전세계약을 다시 작성하고, 계약서에 확정일자를 받아 주택임대차보호법상의 우선변제권을 갖추어야 합니다.