[전세특집] 전세사기 피하려면, 계약시 확인 할 것들 – 선순위 보증금

[전직 은행원이 알려주는 쉽고 자세한 금융 이야기] – 선순위 보증금

얼마 전 대덕특구에서 사회초년생들을 대상으로 선순위 보증금 여부, 다가구주택 시세 등을 속여 계약하여, 임차인 131명과 계약을 맺은 뒤 보증금 148억을 돌려주지 않아 사기 혐의로 재판에 넘겨진 사건이 있었습니다.

선순위 보증금
선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지 (출처: 연합뉴스)


목차
1. 어디가 더 위험할까?
2. 나보다 우선 되는 보증금 확인방법
3. 확정일자를 받은 선순위 임차보증금은 ‘우선변제권’이 있다!
4. 나는 최우선변제 대상인가?
5. 소액보증금 및 우선변제금액 기준 정리
6. 빚이 많은 주택에서 벌어지는 전세사기 예방 체크리스트


1. 어디가 더 위험할까? (선순위 보증금)

집A 집B
  나의 보증금 2억 공동담보 12억  
집값 10억 선순위 임차보증금
10억
나를 포함한 세입자들의 보증금 10억
(선순위 보증금)

정답: A와 B 둘 다 위험하다.

집A에는 이미 집값에 상당하는 선순위 임차보증금이 있는 집이므로 위험할 수 있습니다.

집B에는 공동담보 금액이 너무 크므로, 세입자들의 보증금에 대한 보호가 제대로 이루어지기 어려울 수 있습니다.

추가로, 세입자들의 보증금은 등기부등본에 나오지 않습니다. 반면에, 공동담보는 등기부등본에서 확인기 가능하죠. 때문에 선순위 임차보증금의 규모에 대해서는 좀 더 유의해서 확인해야 합니다.


2. 나보다 우선 되는 선순위 보증금 확인방법

다가구주택에 여러 세입자가 거주하고 있다면, 선순위 보증금에 대해서 확인해볼 필요가 있겠죠? 추후, 건물이 경매에 넘어갔을 때, 나보다 우선적으로 받을 수 있는 보증금들이기 때문입니다.

선순위 보증금은 ‘다가구 전입세대 확정일자’라는 서류를 통해 확인할 수 있습니다.

물론, 모든 세입자들이 전입신고 후 확정일자를 받는 것은 아니지만, 확정일자를 받아 둔 세입자는 우선변제권이 생깁니다.


3. 확정일자를 받은 선순위 임차보증금 은 ‘우선변제권’이 있다!

전세 또는 월세 계약을 할 때, 나보다 이전에 이미 입주하고 있는 세입자들의 보증금이 얼마나 되는지 확인해 보아야 합니다.

보증금을 확인할 때, 확정일자를 받은 사람들의 보증금의 총합을 확인하게 되는데, 확정일자를 받은 사람들은 우선변제권이 있으므로, 나의 변제 순위가 어느 정도인지 확인할 수 있습니다.


4. 나는 최우선변제 대상인가?

우선변제권을 가진 보증금들 중에서도 확정일자가 언제인지와 상관없이 최우선적으로 보호를 받기도하는 것이 있습니다. 바로 ‘최우선변제’ 대상이기 때문입니다.

‘최우선변제’ 대상이 되기 위한 기준은 소액보증금인가? 하는 것입니다.


5. 소액보증금 및 우선변제금액 기준

최우선변제 대상의 기준은 관련 시행령이 개정될 때마다 변경되고, 그 금액도 높아지고 있습니다.

최신 시행령만 참고하시면 되지 않고, 내가 들어간 집의 근저당이 설정된 날짜를 기준으로 범위가 정해집니다.

예를 들어 2023년 10월에 확정일자를 받았다고 하더라도 근저당 설정이 2018년 10월 이라면, 소액보증금의 기준은 16,500만원이 아닌, 2018년 10월 당시 기준인 11,000만원을 적용해야 합니다.

시행 2023.9.26 기준 우선변제를 받을
임차인의 범위
우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위
서울특별시 16,500만원 5,500만원
과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인, 화성, 김포시 14,500만원 4,800만원
광역시(과밀억제권역 및 군지역 제외) 8,500만원 2,800만원
그 밖의 지역 7,500만원 2,500만원
임차인의 보증금 중 주택가액의 2분의 1 초과   주택가액의 2분의 1
하나의 주택에 임차인 2명 이상 이며, 보증금 중 일정액을 합한 금액이 주택가액의 2분의 1 이상   주택가액의 2분의 1을 분할한 금액
하나의 주택에 임차인이 2명 이상이며, 가정공동생활하는 경우   1명의 임차인으로
보아 보증금을 합산

이 글을 읽으실 때, 작성된 시간으로부터 시간이 지나 금액이 변경될 수 있습니다.
아래는 국가법령정보센터의 관련 법의 시행령 링크입니다.

https://www.law.go.kr/LSW//lsLinkCommonInfo.do?lspttninfSeq=130113&chrClsCd=010202

우선변제 기준 및 일정액의 종전 기준 정리(링크)


6. 빚이 많은 주택에서 벌어지는 전세사기 예방 체크리스트


(1). 특약사항 기재

임대인의 동의를 받아 계약 전에 부채 규모를 확인해야 합니다. 이 때, 임대인이 거짓말할 경우를 대비해 특약사항을 기재하는 것을 권장합니다.


(2). 계약 전 <확정일자 부여 현황> 발급

계약 전, 임대인의 동의서, 임대인의 신분증 사본, 인감증명서 등의 필요서류를 챙겨 확정일자 부여 현황 서류를 발급 받아, 선순위 보증금의 총액을 확인합니다.


(3). 계약 후 <확정일자 부여 현황> 및 <전입세대 열람 내역> 발급

계약 후, 임대차 계약서와 본인 신분증 사본 등의 서류를 준비해, 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역 2가지를 발급합니다.

이를 통해, 확정일자 부여 현황의 보증금 총액을 확인하고, 건물 또는 집에 설정된 부채의 규모를 확인할 수 있으며, 진입세대 열람 내역의 전입일자와 세대수를 비교해 확인해 볼 수 있습니다.

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