[전직 은행원이 알려주는 쉽고 자세한 금융 이야기] – 전세 보증금
목차
1. 임대인으로부터 보증금 을 돌려받지 못한다면?
2. 임대인이 보증금 을 돌려주지 않을 때 대처방법
1. 임대인으로부터 보증금 을 돌려받지 못한다면?
일반적으로 보증금 을 돌려받는 시기는 전세계약이 종료되는 시기이고,
새로운 집으로 이사가는 시기입니다.
만약 기존의 전세금이 목돈이며, 이 목돈을 분양받은 집에 사용해야 한다거나, 이사갈 새 집의 전세금으로 줘야 한다면 곤란해질 수 밖에 없습니다.
이사갈 집이라면 계약을 취소하고 보증금 을 돌려받지 못한 집에 있으면 됩니다.
하지만 분양받은 집에 기존의 전세금을 사용해야 한다면, 새 집을 포기하거나 분양권을 전매하는 수 밖에 없습니다.
분양권 전매가 불가능한 지역도 있으니 큰일인 것입니다.
가장 문제는 전세자금대출로 전세를 살고 있는 경우입니다.
전세 계약이 끝나는 시점에 임차 보증금으로 지급된 대출금을 상환하지 않으면 세입자는 본의 아니게 신용불량자가 되게 됩니다.
전세금의 이자에 연체가산금이 붙는 것과 동시에 신용 등급이 내려가며, 은행 추심부서로부터 전화가 오기 시작하므로 순식간에 빚쟁이 생활이 시작됩니다.
2. 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 대처방법
(1). 내용증명 보내기
‘내용증명’은 우체국에서 전달 여부와 내용까지 공적으로 증명해 주는 것을 말합니다.
간단한 방법이지만 받는 사람 입장에서는 생각보다 심적인 부담감으로 작용하여 압박을 받을 수 있습니다.
또한, 실제 법적 공방이 오갈때에도 증거로 사용될 수 있기 때문에 내용증명은 보기보다 자주 활용됩니다.
(2). 임차권등기명령 신청하기
보증금 을 반환 받지 못한 상태에서 분양받은 아파트로 이사가야 할 때도 있고, 이미 다른 집에 계약해 놓아서 이사가야 하는 경우도 있습니다.
이런 경우에는 내가 이사 가더라도 임차권등기명령을 통해 임차권을 등기해 놓는다면 대항력을 유지할 수 있게 됩니다.
임차권 등기 할거라면 잠깐!
현행 제도가 개선되면서 신청인이 임차권 등기 결정문을 받으면 바로 등기촉탁이 실시되는 것으로 바뀌었다.
이전에는 임대인의 주소가 불명인 경우나, 임대인에게 송달된 후에 등기촉탁이 이루어져 결정이 되었다고해도 바로 이사를 나가면 안되었다.
하지만 현행 제도의 개선으로 결정문을 받았다면 이사를 나가도 된다.
다만, 상가의 경우에는 이러한 개정이 이루어지지 않아 종전처럼 결정과 등기 사이에 시차가 발생할 수 있다.
만약 임차권이 등기되어 있다면, 등기부등본의 을구에 ‘주택임차권’이라는 이름으로 표시됩니다.
누가 이 후에 들어오든 임차권등기명령 신청인의 보증금 에 대한 우선변제권이 설정되어 있으므로, 임대인은 마음대로 이 후의 세입자를 입주시키기 어려워 집니다.
만약, 알아보고 있는 집의 등기부등본에 임차권등기명령이 표시되어 있다면, 전에 살던 세입자가 보증금 을 돌려받지 못하고 있다는 의미이므로 계약하지 않는 것이 좋습니다.
막간 상식
임대차 보증금 에 대한 지연이자는 연 5%입니다.
그러나 임대차 보증금 반환 소송 또는 임차권 등기를 한 경우에는 연 12%까지 올라갑니다.
(3). 지급명령 신청하기
지급명령 신청은 전세금 반환 소송으로 들어가기 전 최후의 수단입니다.
전세금 반환 소송에 비해 상대적으로 소요 기간이 짧기 때문에 지급 결정 확정까지 한 달 안에 가능합니다.
소요 비용 역시 적기 때문에 경제적으로 유리할 수 있습니다.
(4). 입주시 전세보증보험 들어 놓기
가장 좋은 방법은 미리 전세금을 못받을 경우를 대비하는 것입니다.
전세보증보험에 들어 놓는 것은 전세권 설정을 대행해주는 것에 가깝지만,
문제가 생겼을 경우 전세금을 선지급받을 수 있다는 아주 큰 장점이 있으므로 많이 이용됩니다.
전세 기간 종료 후 30일 동안 전세금을 돌려받지 못하거나 경매로 넘어간다면 보험을 통해서 보증금 을 돌려 받을 수 있습니다.
다만, 가장 확실한 전세금 반환 방법인만큼 가입 기관에서는 여러 가입 조건을 두고 있습니다.
- 근저당채권이 주택가격의 60%를 넘으면 안될 것
- 압류, 가압류, 가처분 등의 선순위권리가 없을 것
- 1년 이상의 전세 계약
- 전세 금액이 건물 시세보다 높지 않을 것
- 계약 기간이 절반 이상 지난 경우 가입할 수 없음
- 처음부터 무효한 계약이 아닐